Рынок жилья

ИТОГИ АНКЕТИРОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

И ПРОФЕССИОНАЛОВ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

НА ВЫСТАВКЕ-СЕМИНАРЕ «ЖИЛИЩНЫЙ ПРОЕКТ»

ИТОГИ АНКЕТИРОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ 

ИТОГИ АНКЕТИРОВАНИЯ ПРОФЕССИОНАЛОВ

 По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства (СПИА) в третьем квартале 2009 года в Санкт-Петербурге было выдано 1000 ипотечных кредитов на общую сумму 1,640 миллиарда рублей Рост объемов кредитования по сравнению со вторым кварталом, когда было выдано 808 кредитов, составил 24%.

Региональные, финансово инвестиционные строительные компании (ФИСК) решают проблемы дефицита бюджета, жилья и многие социальные

Существуют проблемы: неустойчивость финансовых рынков, мировых и отечественных; инфляция и колебания курсов валют; на финансовых рынках нет надежных, долгосрочных финансовых инструментов, из-за чего невозможно долгосрочное кредитование проектов, даже в таких рентабельных областях бизнеса, как строительство. При громадной потребности населения в жилье строительство ограничено низкими покупательными возможностями и, следовательно, спросом, со стороны того же населения.

Системы кредитования уже появились на рынках ТНП, но до жилья, в силу вышеуказанных проблем, не добрались. Ипотека может быть интересна при процентной ставке от 8% годовых (что невозможно сейчас из-за инфляции) и при минимальном сроке кредитования в 25 лет.
Вспомним хотя бы опыт царской России: с 1885 года Дворянский земельный Банк давал кредиты под залог имений, земель и строений на 48 лет и 8 месяцев, под 5,75 % годовых. С 1897 года, по решению Правительства, процент был снижен до 4-х, а срок увеличен до 60 лет. Есть еще одна проблема - ни доллар, ни рубль не имеют сейчас золотого (имущественного) обеспечения, а тогда имели. При этом после всех последних кризисов люди поняли, что выгоднее всего вкладывать деньги в недвижимость, так как они видят, что это - та вещь, цена на которую за период жизни 1 -3 поколений непрерывно растет.
Решение - предложить им, как финансовый инструмент,  имущественно - вещевой эквивалент денег. Допустим, квадратный метр жилья определенного качества (основные показатели у риэлтеров уже сложились). В соответствии со ст.816 Гражданского Кодекса РФ, таким финансовым инструментом, может быть облигация. «Облигацией признается ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение от лица, выпустившего облигацию, в предусмотренный ею срок номинальной стоимости облигации или иного имущественного эквивалента. Облигация предоставляет ее держателю право на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости либо имущественного права». Здесь нам могут быть интересны такие вещи, как квадратные метры жилья (дач, коттеджей, бань и т.д.) определенного качества, номинал которых может быть превращен в деньги по согласованному договором прейскуранту (то же может быть интересно, с кВт часами, тоннами пшеницы и т.д.).
Для осуществления решения проблем необходимо создать региональную (федеральную или иную) финансово - инвестиционную, строительную компанию (далее - ФИСК), в виде ОАО. 51% акций данного ОАО ФИСК может принадлежать региону в лице Фонда имущества, а 49% - частным лицам. Цель ФИСК - создание нового жилого фонда и реконструкция старого, с приобретением прав на построенное и реконструируемое жилье. Ответственность ФИСК должна быть застрахована надежным страховщиком, который так же получит от этого большую прибыль.
ФИСК ежегодно должен выпускать пакеты облигаций с номиналом в квадратных метрах жилья определенных категорий (спрос легко оценить). Облигации ФИСК должны быть дисконтными, погашаемыми путем выкупа у ФИСК принадлежащих ей прав на квартиры (если у владельца облигаций их не хватает) или оплатой ФИСК этих квадратных метров (номинал облигации) по существующему на момент погашения рыночному курсу.
Для ФИСК это не будет проблемой, так как все застраховано, есть средства от продаж новых траншей облигаций будущих периодов, средства от залога имущественных прав в любые существующие фонды, банки и инвестиционные компании (фонды недвижимости, фонды денежного рынка, фонды фондов, ПИФы и т.д.). Ежегодный объем выпускаемых облигаций должен определяться планами покупки - продажи жилья на следующий год. Облигации должны быть рамочными, бланковыми, на предъявителя, по предъявлению имеют право хождения и обращения на вторичном рынке ценных бумаг, от чего возникает также прямая выгода для их обладателей.
Оптимально сделать их долгосрочными, со сроком погашения 25 лет, с начислением процентов по ним в квадратных метрах жилья из расчета — 7% годовых на застрахованную облигацию и 10% годовых на незастрахованную.
Это будет интересно как любому начинающему трудовую деятельность, так и любым его заинтересованным родственникам, то есть практически всему народонаселению. Ставка в 7-10% годовых вполне реальна для строительного бизнеса, а ввиду стабильности темы, прогнозируемости доходов и возможности запускать недвижимость в любой финансовый оборот будет крайне привлекательна для всех.
При 7% доходности владелец облигации через 25 лет увеличит свою недвижимость в 5,4 раза (т.е. заплатив сегодня, допустим, 300-500 евро за кв метр, он приобретает облигацию в 5.4 кв метра, которая в будущем будет стоить 1620-2700 евро). Удобнее выпускать облигации номиналом в 5-10 кв метров жилья стоимостью, соответственно, 55-90 евро за квадратный метр для более состоятельной части населения и 1 квадратный метр - для менее состоятельной, так как минимальная цена у 10%-й не застрахованной облигации составит всего 800 рублей (это те средства, которые сможет максимально быстро отложить практически любая семья или заинтересованный человек). У незастрахованной облигации есть определенный риск, но ее доходность при погашении составит уже 8-10 раз.
То есть, практически, покупая сегодня 1 кв. метр жилья у ФИСК по существующей рыночной цене в 300 евро, человек через 25 лет получает как минимум 10-метровую комнату. Более того, он может, по своему желанию, пустить эту облигацию в оборот, допустим, через инвестиционный фонд, где хранятся его пенсионные накопления (что принесет ему дополнительный доход), или заложить в банк, ломбард и т.д. как любую другую ценную вещь.
Затраты по созданию ФИСК, практически только организационные и полиграфические, могут быть переложены Властью, на соучредителей ФИСК - существующие, и не бедные, строительные, страховые и инвестиционные компании. То есть, для власти затрат нет. Средства же от деятельности ФИСК могут реально пополнить любой бюджет. А сама ее деятельность в состоянии решить многие социальные проблемы городов, регионов и страны в целом. Недовольных в этой схеме не усматривается.

Сергей Алексеев
Президент Фонда
«Новая экономическая перспектива» (НЭП),
Кандидат политических наук
 

При вычитании сумма прибавляется

Приобретение жилья — это большая радость и большие расходы. Если вы делаете это в первый раз, можно добавить себе радости и уменьшить расходы за счет имущественного налогового вычета. Имущественный налоговый вычет положен каждому, кто впервые приобретает жилье в собственность (приватизация не считается). Не имеет значения, готовое это жилье, купленное на этапе строительства или вы его сами построили.

   Главное условие — жилье должно приобретаться на собственные средства. Если покупку оплачивает работодатель, вычет не предоставляется. По той же причине не полагается налоговых льгот тем, кто приобретает жилплощадь на средства «материнского капитала» или другие средства государственной социальной поддержки.

Полный текст статьи можно прочитать здесь

Квартира в новостройке: как правильно оформить кредит?

Строительство новых домов в Москве и регионах сегодня идет полным ходом, а вместе с тем, стремительно растут и цены на квартиры в таких жилищах. Купить квартиру в одной из новостроек, пусть даже на окраине города - в наше время удовольствие для россиян не из дешевых. А вот приобрести такое в жилье в кредит – можно, даже разными способами. Допустим, условия жилищной задачи таковы: Пусть стоимость понравившейся покупателю однокомнатной квартиры оценивается в три миллиона рублей. При этом первоначальный взнос - 20% от общей суммы жилья - он уже накопил и готов внести.

Но оставшиеся 2 млн 400 ( округлим до 2,5 млн ) рублей покупатель планирует взять в кредит. Вопрос – каким путем пойти, чтобы ноша долга была не столь тяжела для заемщика? Перед покупателем возникает дилемма – как лучше взять в долг такую сумму, оформить ипотеку или обычный потребительский кредит? Экономим на процентах Аналитики банковского сектора в один голос утверждают, что купить квартиру в новостройке с помощью ипотеки гораздо выгоднее, нежели брать потребкредит на 2,5 млн рублей. Так считает и Анна Панкратова, директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-БАНКа: «Потребкредиты выдаются на короткий срок. Максимальный срок, в среднем, составляет 7 лет. Обычно при таком сроке ставка по потребительскому кредиту без обеспечения (залога и поручительства) - а это, собственно, основное преимущество таких кредитов - достигает 20% и больше». Что касается ипотеки, то, по словам Анны Панкратовой, ее ставки еще не доросли до такого уровня, даже при кредите на строящееся жилье. «Здесь следует учитывать также и тот факт, что после оформления собственности ставка по ипотечному кредиту снизится, а по потребительскому кредиту – нет», - отмечает А. Панкратова.

Тем не менее, в некоторых случаях ставка по потребительскому кредиту бывает ниже, чем по ипотеке. Но при этом срок кредитования составляет всего лишь один год, что вряд ли может быть приемлемо для покупки недвижимости. Однако и в случае с ипотекой существуют подводные камни. О проблемах, с которыми может столкнуться покупатель рассказывает руководитель отдела по связям с общественностью кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ" Юлия Полякова: «Если речь идет о конкретной квартире в стоящемся доме, и клиент намерен приобрести в кредит именно эту недвижимость, нельзя забывать о том, что ипотечный кредит на такую квартиру ему могут дать в случае, если застройщик имеет аккредитацию в банке (и только в том банке, где застройщик имеет аккредитацию!). «В противном случае», - продолжает Юлия Полякова, - «вопрос о выдаче кредита будет решен не в его пользу - тогда, возможно, имеет смысл обратиться к потребительскому, беззалоговому кредиту». Кто даст в долг 2,4 млн рублей? Представим, что ситуация сложилась не в пользу покупателя и застройщик действительно не аккредитован в банке, с которым хотелось бы оформить сделку. В этом случае остается несколько вариантов. Один из них – это беззалоговый потребкредит. Правда, дать в долг около 2,5 млн способен не каждый российский банк. Скорее, даже единицы.

Один из них – ВТБ-24. Он предоставляет потребительские кредиты в зависимости от региона и возможностей потребителя до 3 млн рублей. При этом, все расходы заемщика будут приходиться только на покрытие процентной ставки, поскольку еще год назад ВТБ-24 отказался от дополнительных комиссий. Не требует кредитор в обязательном порядке и справку 2 НДФЛ - заемщик может оформить кредит, имея справку в свободной форме. Вместе с тем, условием выдачи потребкредита в ВТБ-24 являются поручители, плюс, хорошая кредитная история заемщика. В то же время ВТБ-24 предлагает своим клиентам ипотечный кредит. Но как уже отмечала ранее руководитель отдела по связям с общественностью кредитного брокера "ФОСБОРН ХОУМ" Юлия Полякова, требованием кредитора при ипотечном займе будет выступать аккредитация застройщика. Выход есть всегда! Даже если доходы потребителя не пригодны для потребкредита, а застройщик не имеет аккредитации, чтобы взять ипотеку, шансы все равно остаются. Во многих российских банках существуют такие программы, как нецелевые ипотечные кредиты, предметом залога которых выступает другая недвижимая собственность клиента. Это может быть офис, квартира, салон красоты – главное, чтобы покупатель являлся владельцем этих квадратных метров и на них не были зарегистрированы несовершеннолетние дети или нетрудоспособные лица.

Таким образом, задача о покупке квартиры в новостройке может быть решена несколькими путями, желающим же остается лишь оценить свои силы и возможности и выбрать не только наиболее короткий, но и экономный маршрут, чтобы стать полноправным обладателем «своего угла». Правда, нельзя забывать и о том, что став обладателем однокомнатной квартиры в новом доме, хозяину едва ли удастся сразу привезти в нее мебель и начать наслаждаться жизнью. Скорее всего, впервые переступив порог своего жилища, он начнет прикидывать: во что обойдется возведение стен, утверждение плана-проекта квартиры и прочие услуги профессиональных строителей. Так называемая свободная планировка – модная тенденция новых домов - обходится их жильцам «в копеечку», значительно утяжеляя сумму долга. Поэтому, с новыми квартирами стоит быть вдвойне внимательным к своему кошельку и подходить к выбору кредитной программы более тщательно, имея в виду, что на затратах по возвращению банку двух с половиной млн. рублей дело не заканчивается.

Источник информации: RealEstate
 

Доступное жилье: возможности заработать на проекте есть у каждого.

Рост цен на недвижимость порождают массу противоречивых слухов: то о скором обвале рынка недвижимости, то о том, что цены вырастут, побив все заоблачные рекорды. Поводом для подобных рассуждений служат последние события в строительной отрасли –  падение цен на цемент на 10% в Центральном федеральном округе в разгар строительного сезона, данные Федеральной службы государственной статистики – падение сдачи жилья на 40% в Москве (на 5% в целом по стране) в первом квартале 2008 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а так же плачевные результаты национального проекта «Доступное жилье» стартовавшего в 2006 году. За разъяснением сложившейся ситуации мы обратились в Инвестиционную компанию «Квадро».

На наш взгляд падение цен на цемент связано, прежде всего, с  увеличением доли импорта после отмены пошлин. Падение  темпов возведения жилья  связано с нехваткой земли под жилищное строительство. В рамках решения проблем с количеством строительных площадок был произведен ряд изменений  в земельном кодексе. Последнее из них, 3 апреля подписанное экс-премьером Виктором Зубковым постановление №234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» за которым последовал указ Дмитрия Медведева об учреждении специального фонда для обеспечения проекта «Доступное жилье» землей.        
Для создания доступной ипотеки государство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство содействует банкам, повышая их ликвидность, путем выкупа кредитов. Ипотечное кредитование дало возможность для покупки жилья большому числу желающих.  Однако, как свидетельствует отчет в первом квартале 2008 года, АИЖК обнаружило, что доля кредитов с просроченными платежами достигла 7,06%. Принимаемые меры по изменению этой ситуации не приносят результатов, притом, что допустимая доля невозвратов должна составлять не более 1%.  Банки спешно ужесточают требования к заемщикам. Уже сегодня 30 банков прекратили выдавать ипотеку, а около 80 – приостановили ипотечные программы. Ипотека продолжает дорожать, что снижает темпы реализации проекта «Доступное жилье». 
 Напомним, что в рамках проекта планируется построить 52,2 млн.кв.м. жилья. На это из федерального бюджета до 2010 года будет выделено 240 млрд. руб. Однозначно, что будет с ценами на недвижимость, зависит не только от рыночных механизмов, но и, прежде всего, от действий правительства в этой сфере. Но уже понятно, что инвесторы переключают свое внимание с недвижимости на альтернативные возможности инвестирования. В любом случае, не проиграть на «доступном жилье» можно инвестируя ни в объекты недвижимости, а в акции строительных компаний. Большинство таких компаний существенно недооценены рынком,  зачастую находятся во втором или третьем дивизионе рынка акций. Однако, государственные программы гарантируют высокую загруженность производственных мощностей, поэтому ценные бумаги таких компаний пользуются постоянно растущим спросом у инвесторов.
Например, акции ОАО «Мостотрест» выросли почти в 4 раза с $340 год назад до $1330 сегодня. Когда как цены на объекты жилой недвижимости в Москве  выросли на 25% (с $4138  на май 2007 до $5519 на май 2008 года).  
По нашему мнению, акции строительных компаний в ближайшие годы будут одними из самых востребованных финансовых инструментов, гарантирующих их держателям стабильно высокую доходность. Вы можете не иметь возможность сегодня купить квартиру, но можете заработать на росте ценных бумаг строительных компаний. 

Инвестиционная компания "Квадро"  
 

Роль АИЖК в развитии федеральной системы ипотечного жилищного кредитования

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая Агентством, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми Агентство заключает трехсторонние договоры.

На основании Стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.